Novità sugli atti di compravendita

Atti di compravendita

L’estate, oltre al caldo torrido, ha portato anche nuove regole sull’acquisto della casa contenute nella legge annuale per il mercato e la concorrenza (Legge n. 124 del 04/08/2017 n.124) entrata in vigore il 29 agosto u.s.

La modifica di maggior interesse per il mercato immobiliare (contenuta nei commi 142 – 143) riguarda la disciplina degli atti notarili inserendo la possibilità, per le parti, di congelare la somma di denaro che l’acquirente deve versare al venditore in sede di rogito fino al momento della trascrizione del trasferimento dell’immobile.

Ma vediamo in dettaglio questa nuova norma: al momento dell’atto definitivo di compravendita e su richiesta di una delle parti, il saldo prezzo (di solito si è già versata una caparra in sede di preliminare di compravendita) può essere trattenuto dal notaio (che lo dovrà versare su di un conto ad hoc) fino al momento della trascrizione nei registri immobiliari del passaggio dell’immobile (di solito ci vogliono dai 15 ai 30 giorni), il venditore quindi si troverà a consegnare la casa, ma riceverebbe il denaro solo in seguito. La cosa “curiosa” è che gli interessi maturati sulle somme depositate (al netto delle spese di gestione) non andranno né al notaio, né all’acquirente, né al venditore bensì allo stato (per finanziare i fondi di credito delle piccole e medie imprese).

La norma sembra da ogni punto di vista inutile e dannosa, inutile perché tutte le verifiche sull’immobile possono essere effettuate prima del rogito e quelle più delicate (come la presenza di ipoteche) anche in tempo reale ed oltretutto dannosa perché lede il principio di equità tra le parti in sede contrattuale mettendo una vera e propria “arma” nelle mani del compratore, che potrà usare la sua capacità coercitiva.

La norma inoltre andrebbe a frenare quello che costituisce la maggior parte delle vendite immobiliari, la cosiddetta vendita a catena (cioè vendo il mio immobile per acquistarne un altro più consono alle mia attuali esigenze) in quanto diverrà quasi impossibile per chi vende casa impegnarsi all’acquisto di un nuova abitazione, non sapendo quanto dovrà attendere per disporre del denaro proveniente dalla vendita del proprio immobile.

La beffa degli interessi sembra poi una regola tutta italiana in cui l’unico che ci guadagna sempre è lo Stato.

Speriamo che le varie associazioni di categoria che hanno già evidenziato tutte le problematiche della nuova norma riescano a farla modificare o ancor meglio togliere del tutto.

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Continua la ripresa del mercato immobiliare

mercato immoibliare

Il mercato immobiliare conferma una timida ripresa con un aumento di 8,6 punti nei primi tre mesi di questo anno rispetto allo stesso periodo del 2016.

La domanda immobiliare si fa ogni giorno più consistente complici i prezzi molto bassi (in molti casi ridotti del del 40% rispetto ai valori di dieci anni fa) ed i mutui estremamente convenienti (quasi sempre più convenienti rispetto all’affitto di un 20% circa).

Sul fronte Da quando è iniziato il ciclo ribassista dei valori immobiliari c’è stata una perdita media del 40%.

L’ufficio studi del gruppo Tecnocasa rileva un aumento della domanda di casa ad uso investimento, quindi per essere messa a reddito, grazie ai rendimenti annui lordi che si riescono ad ottenere, attualmente intorno al 4,8% (media nazionale). Questo trend è stato riscontrato soprattutto nelle città e località minori con forte attrattiva turistica e con atenei o aziende importanti.

I bilocali e i trilocali restano le tipologie più richieste, con il bilocale che talvolta torna in testa alle preferenze degli acquirenti. Maggiori difficoltà si segnalano per i monolocali perché il ribasso dei prezzi ha determinato un gap minore rispetto ai bilocali e, di conseguenza, questi ultimi sono diventati più appetibili. Si conferma la tenuta dei valori degli immobili in buono stato e delle soluzioni di prestigio che, grazie alla bassa offerta presente sul mercato, hanno retto meglio alla crisi immobiliare.

Le nuove costruzioni si stanno lentamente smaltendo grazie al ribasso dei prezzi immobiliari e ai segnali di ripresa del mercato. I costruttori inoltre stanno, con prudenza, riprendendo in mano i piani di sviluppo o completano quelli interrotti a causa della crisi di mercato. Iniziano infatti a ripartire progetti, finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche con criteri antisismici.

Il trend per il futuro è quello di un consolidamento dei prezzi con piccoli rialzi (inferiori al 5%) nelle zone più richieste.

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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE – Nuova guida della Agenzia delle Entrate

Agenzia Entrate CasaE’ online la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni edilizie aggiornata con le ultime norme.

Clicca qui per scaricare la guida

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Sale la domanda di casa vacanza. Gli stranieri ritornano ad investire nel Bel Paese

beach-house“L’estate è alle porte ed il richiamo della casa vacanza è forte negli italiani, da sempre legati al “mattone”. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’andamento del comparto degli immobili nelle località turistiche di mare, lago e montagna registrando prezzi ancora in ribasso nella seconda parte del 2016. Si riscontra una leggera contrazione della percentuale di coloro che acquistano questa tipologia immobiliare per utilizzo proprio ma delle novità sulla tipologia di acquirenti e sulla finalità dell’acquisto.

PREZZI IN GENERALE RIBASSO
I valori immobiliari sono in ribasso: -1,7% per le località di mare, -0,7% per quelle di lago e -2,4% per le località di montagna. Dal 2008 ad oggi le località di mare hanno perso 38,6%, quelle di lago il 28% e quelle di montagna il 30,1%.

COMPRAVENDITE: SALE LA COMPONENTE INVESTIMENTO E AUMENTANO GLI STRANIERI
L’analisi delle motivazioni di acquisto di chi si è rivolto al gruppo Tecnocasa registra un 6,7% di compravendite per la casa vacanza (l’anno scorso era pari al 7,4%), ma la componente ad uso investimento è passato da 16,2% a 18,6% in un anno. Infatti, un elemento che è emerso dalle interviste alla rete è che si registra in generale un ritorno all’investimento immobiliare e che la casa in località turistiche è di nuovo interessante per essere messa a reddito destinando l’immobile a B&B o ad attività di affitta-camere. Infatti, negli ultimi anni, in Italia c’è stato un incremento del turismo, soprattutto straniero: nel 2017 è prevista una crescita del 4% di turisti stranieri in Italia. E, a proposito di stranieri, la novità più interessante emersa dall’analisi è che la percentuale di stranieri che acquista la casa vacanza nel Bel Paese è passata da 7,5% di un anno fa a 12,1% del 2016.
[...]

MARE ITALIA: AUMENTA LA DOMANDA
[...] In generale, nelle località turistiche di mare si segnala una ripresa delle richieste. La novità è che sono tornati ad acquistare gli stranieri in particolare in Campania (Ischia, Sorrento e, in misura minore, ad Amalfi e Positano, Sicilia (nell’area di Castellammare del Golfo e Scopello) e Liguria ( con un ritorno importante dei francesi nell’imperiese e agli albori nel savonese) dove gli interventi per la nascita di piste ciclabili stanno diventando un importante elemento attrattivo. Gli stranieri amano soprattutto i borghi sul mare, ed infatti acquistano spesso abitazioni d’epoca, oppure soluzioni indipendenti posizionate in zone più defilate ma con vista panoramica sul mare. Quasi sempre hanno budget importanti, talvolta fino al milione di euro. Gli italiani invece hanno budget più bassi (al massimo si arriva a 250 mila € – 300 mila €) e per questo motivo scelgono appartamenti non lontani dal mare e se possibile con spazio esterno e vista mare. Il fronte mare ormai è appannaggio di una bassa percentuale di acquirenti. [...] Prosegue il trend che vede anche i proprietari della casa vacanza acquistata con finalità di utilizzo personale affittarla nel periodo in cui non è utilizzata al fine di recuperare parte delle spese legate al mantenimento e alla proprietà.”

fonte: soldiweb.com

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Regime fiscale delle locazioni brevi: ecco cosa cambia

Casa vacanze“Se anche tu hai una casa vacanze locata per brevi periodi dell’anno sappi che l’articolo 4 del DL 50/2017, pubblicato sul supplemento ordinario della Gazzetta Ufficiale n. 95 ed entrato in vigore il 24 aprile, detta le nuove regole per le cosiddette locazioni brevi.

Cosa cambia per i proprietari di questi immobili?
In primis, l’articolo 4 del decreto legge 50/2017 specifica quali sono i contratti brevi, individuandoli nei contratti abitativi di durata non superiore a 30 giorni, che possono prevedere anche le prestazioni di alcuni servizi di pulizia e ricambio biancheria.

In particolare, la norma definisce “locazioni brevi” quei contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e non nell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.

Il D.L. 50/2017 prevede che a questo tipo di locazioni, dal 1° giugno 2017, si potrà applicare la cedolare secca del 21%. I proprietari di immobili avranno così la possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca liberandosi dagli adempimenti “ordinari” legati all’IRPEF e all’imposta di registro oppure, in alternativa, assoggettare a IRPEF “ordinaria” i proventi delle locazioni brevi indicandoli nella dichiarazione dei redditi.
Questi contratti brevi possono essere stipulati direttamente, tramite intermediari o attraverso portali on line (ad esempio Airbnb). Nel caso in cui i contratti brevi vengano stipulati con l’intervento di intermediari o portali di intermediazione, a carico degli stessi sono previsti alcuni specifici obblighi amministrativi e fiscali.

Quali sono gli obblighi a carico degli intermediari o dei portali on line?
Il D.L. 50/2017 prevede espressamente l’obbligo per gli intermediari e i portali di intermediazione di comunicare i dati dei contratti conclusi per loro tramite, trattenere il 21% e versarlo direttamente nelle casse dello Stato (se l’intermediario oltre a mettere in contatto le parti, incassa anche il canone pattuito) e certificare l’imposta trattenuta e versata (per il locatore l’imposta diventerà a titolo di acconto o a titolo di imposta a seconda se lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca).

E chi non rispetta l’obbligo di comunicare i dati al fisco?
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione amministrativa di cui all’articolo 11, comma 1, del D.Lgs. 471/1997, pari ad un importo  variabile tra 250 e 2.000 euro.

Da quando decorrono le nuove regole?
La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a far data dal 1° giugno 2017. Entro 90 giorni sarà emanato un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate che stabilirà le modalità di trasmissione degli elenchi da parte degli intermediari.

Allo stato attuale, la norma presenta alcuni aspetti critici laddove dice che sono ricomprese tra le locazioni brevi anche quelle locazioni che prevedono la prestazione dei servizi di biancheria e pulizia dei locali, che sono mere attività di impresa. E se fossero forniti anche altri servizi accessori, è possibile l’applicazione della norma? Il dubbio resta. E anche il Direttore dell’Agenzia delle Entrate, accortasi del “pasticcio”, auspica una modifica che preveda l’applicazione della nuova disposizione a tutti i casi in cui vi sia la fornitura di alloggi accompagnata da altri servizi accessori.
Ricordiamo che prima dell’entrata in vigore delle nuove norme dettate dal D.L. 50/2017, le locazioni brevi non assolvevano una funzione residenziale e venivano considerate al di fuori della disciplina della legge 431/98.

La mancata registrazione dei contratti di locazione brevi metteva il fisco nella quasi impossibilità di effettuare controlli con la conseguenza che pochissimi contribuenti dichiaravano regolarmente gli affitti brevi.”
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN

fonte: fisco7.it

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Affitti, i canoni di locazione tornano a salire del 2,1% nel I trimestre 2017

affittoMentre i prezzi delle case hanno proseguito al ribasso nel primo trimestre dell’anno, i canoni di locazione in Italia sono cresciuti del 2,1%, a 8,6 euro al mese nello stesso periodo. I prezzi sono rimasti pressocché stabili rispetto a dodici mesi fa (0,6%). Per l’affitto di un bilocale – 65 metri quadri per lo standard rilevato da idealista – si stima un esborso medio di 560 euro al mese, l’importo sale a 747 euro nel Lazio, che è la regione più cara, mentre a Milano si arriva a superare il tetto dei mille euro mensili (1.096 euro/mese).
Secondo Vincenzo De Tommaso, di idealista: “Il mercato degli affitti gode di buona salute e sembra aver invertito la rotta anche sul fronte dei pezzi. A trainare i canoni sono le regioni del Nord, tutte con variazioni positive superiori alla media del periodo, a eccezione della Liguria. È il segno di un certo risveglio delle attività produttive nelle aree ad alta densità lavorativa, con una crescita dell’occupazione giovanile testimoniata anche dagli ultimi dati Istat”.
Regioni
Salgono a 13 le regioni con il segno positivo nel primo trimestre dell’anno; solo cinque hanno registrato variazioni negative, mentre Toscana e Calabria sono rimaste invariate. Non rilevabile il Trentino Alto Adige. Gli incrementi maggiori del periodo spettano alla Sardegna (6,2%), seguita da Veneto (5%) e Molise (4,7%), ma è particolarmente significativo che tutte le regioni del nord abbiano segnato rimbalzi che vanno dal 4,4% della Valle d’Aosta al 2,5% del Piemonte. In terreno negativo spicca il drastico calo dell’Umbria (-6,9%), seguita da Lazio (-2 %) e la Liguria (-1,7%). Nonostante il “taglio” dei prezzi accusato dal Lazio i canoni della regione del centro Italia restano i più alti, con una media di 11,3 euro/m² seguiti da quelli della Lombardia (11 euro/ euro/m²) e della Toscana (9,4 euro/m²). Dall’altro lato valori più bassi della Penisola spettano a Sicilia (5,6 euro/m²), Molise (4,9 euro/m²), e Calabria (4,8 euro/m²).
[...]
L’indice dei prezzi degli immobili di idealista.
Il portale immobiliare idealista è attualmente una delle pagine web più utilizzate in Italia da privati e professionisti immobiliari per la vendita, l’acquisto e l’affitto di immobili. Con una base dati di 800mila immobili l’ufficio studi idealista realizza analisi e studi relative al prezzo delle abitazioni nel nostro Paese dal 2007. Per la realizzazione di quest’indice sono stati analizzati i dati di 62.649 annunci di abitazioni in affitto pubblicati su idealista tra gennaio e marzo del 2017.

fonte: http://soldiweb.com

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Acquistare casa: i passi da seguire nel nuovo vademecum delle Entrate

Agenzia EntrateDal  calcolo  delle  imposte  ai  requisiti  per  le  agevolazioni  fiscali: un  vademecum che arricchisce la sezione “L’Agenzia informa” del sito delle Entrate relativo alle guide fiscali e spiega i vari step da seguire per concludere l’acquisto di un immobile. La guida descrive,  anche  con  esempi  pratici  le  principali  regole  da  osservare  quando  si  compra una  casa,  in  modo  da  poter  fruire  di  tutti  i  benefici  previsti  dalla  legge  quali  le agevolazioni  legate  alla  prima  abitazione.
L’obiettivo  della  guida,  relativa  sia  alle compravendite  tra  privati  sia  a  quelle  tra  imprese  e  privati, è  quello  di  fornire  un  utile supporto informativo
alle  persone  fisiche che  intendono  acquistare  un  immobile e che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

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ISTAT – I prezzi delle case tornano in positivo

istat“I prezzi delle case tornano in positivo dal 2011: +0,1% a fine 2016 su base annua
Nell’ultimo trimestre del 2016 qualcosa si muove sul fronte dei prezzi delle case: rispetto allo stesso periodo del 2015, secondo l’Istat, c’è stato un lievissimo aumento delle quotazioni residenziali, pari al +0,1%. Seppur di appena un decimo di punto, si tratta «della prima variazione positiva su base annua – sottoinea l’Istat – dal quarto trimestre 2011».”

Emiliano Sgambato de “Il Sole 24 Ore” analizza i dati forniti da Istat sul mercato immobiliare italiano rilevando un quadro più positivo rispetto al passato.

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COME PREPARARE LA VOSTRA CASA ALLA VENDITA, 3 SONO LE REGOLE

Home stagingIl blog Bixio fornisce un interessante guida su come presentare un immobile al meglio (e quindi ottenere il massimo consentito dal mercato) quando si decide di vendere casa, sia che si voglia agire privatamente sia che ci si voglia rivolgere ad un’agenzia (anche se in questo caso, molte informazioni in merito saranno fornite dall’agente immobilare).

La primavera è storicamente tra i momenti migliori dell’anno per prendere questa decisione e di seguito vogliamo fornirvi qualche suggerimento, prendetevi il tempo necessario e seguite questi tre semplici passaggi.

Fase 1: Pulire e rimuovere tutto quanto non necessario
Può sembrare ovvio, ma l’importanza della pulizia e l’eliminazione di quanto non necessario in termini di oggetti e mobili presenti in casa, non può essere sottovalutata. Ecco alcune idee per rendere questo processo meno traumatico.
Prima della pulizia è bene sbarazzarsi delle cose inutilizzate, eliminare dalla vostra casa gli oggetti indesiderati ed inutili. Potreste donarli a parenti ed amici o offrirli in beneficenza, oppure rivolgersi agli “svuota cantine” o “svuota soffitte” che potrebbero aiutarvi a costi irrisori.
Effettuare una profonda pulizia della casa comporterà probabilmente il più grande investimento di tempo. Affrontate questo momento come la classica “pulizia di primavera”. Prestare particolare attenzione alle cucine e bagni, nonché pulire l’interno e l’esterno delle finestre inciderà notevolmente sull’aspetto generale di casa vostra.
Organizzare armadi, guardaroba e cassetti, molti potenziali acquirenti, durante la visita chiedono di “sbirciare” negli armadi a misura in particolare e nei ripostigli. Gli spazi accessori o di servizio stanno tornando alla ribalta. Se queste zone nascoste o marginali della casa sono pulite e in ordine, trasmetteranno un positivo segnale agli acquirenti, che penseranno: “Questi signori si prendono cura della casa”.

Fase 2: Effettuare riparazioni “Fai da te”
E’ bene effettuare un controllo generale e risolvere alcuni piccoli problemi dovuti principalmente all’usura, prima di mostrare la casa per la prima volta. Ecco alcuni dei principali interventi che si dovrebbero risolvere o correggere, anche da soli quando possibile:

-> riparare eventuali perdite da sanitari, rubinetterie e termosifoni,
-> ripristinare o sostituire siliconi o sigillanti intorno a vasche, docce e lavandini,
-> rinfrescare o riparare stucchi, se necessario,
-> ridipingere le pareti qualora fosse necessario,
-> fissare cerniere, maniglie di porte ed infissi e sostituire vetri rotti,
-> sostituire le lampadine e faretti bruciati.

Fase 3: Puntare sull’effetto “colpo di fulmine”
Le prime impressioni o sensazioni sono fondamentali quando si vede una casa. In particolare nelle case e ville singole o rustici, se si desidera colpire ed affascinare i potenziali acquirenti, sarebbe consigliabile investire del tempo anche nella cura dalle parti esterne della casa, cercando di rendere l’esperienza della visita talmente positiva da indurre la necessità di rivedere nuovamente l’immobile.
E’ consigliabile quindi potare piante, siepi, alberi, tagliare l’erba al giardino o piantare nuovi fiori se necessario. Riparare o sostituire pluviali rotti e grondaie qualora fosse necessario, applicare nuovi elementi decorativi, funzionali ed estetici come ciottoli di fiume, porfidi e simili per valorizzare o richiamare volutamente l’attenzione sulle parti migliori o desiderate del parco o giardino.
Pulire o ripristinare le aree a ridosso di passi carrai e marciapiedi, assicurarsi di eliminare eventuali macchie di olio o grasso dai pavimenti dei seminterrati o garage, pulire tutte le erbacce, ragnatele ecc..
Introdurre o piantare in vasi fiori e piante di stagione darà colore e fascino non solo a parchi e giardini delle case ma anche a terrazzi ed esterni di appartamenti. Sostituire un vecchio zerbino fuori dall’ingresso o assicurarsi che i numeri civici siano facili da vedere quando sono coperti da rampicanti come edere, gelsomini ecc.. danno stile e completano la vostra casa. Dedicando un po’ di tempo ed investendo in un moderato sforzo, è possibile rendere la propria casa bella e accogliente, sia dentro che fuori. La trascuratezza, la disattenzione, l’incuria e la pigrizia potrebbero precludervi il giusto realizzo economico sperato nella vendita, specialmente oggi dove l’offerta immobiliare e’ notevole.

Semplice vero? Pochi trucchi (spesso molto economici) ed il gioco è fatto!

fonte: http://blog.brixo.com

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Guida alle ristrutturazioni edilizie 2017

Agenzia EntrateE’ disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate la guida fiscale sulle ristrutturazioni edilizie con gli ultimi aggiornamenti.

Vediamo in sintesi le principali novità:

- proroga fino al 31 dicembre 2017 della detrazione Irpef del 50% per le ristrutturazioni (il limite di spesa resta di 96mila euro per unità immobiliare).

- proroga fino al 31 dicembre 2017 anche per il bonus sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati all’immobile ristrutturato. Attenzione, però, per gli acquisti che si effettueranno nel 2017 potrà essere richiesta solo se è stato effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1 gennaio 2016.

- detrazione d’imposta del 50% per le spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche su edifici che ricadono nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1, 2 e 3), con un importo complessivo pari a 96mila euro per unità immobiliare per ciascun anno.

- detrazione fiscale al 70% della spesa sostenuta (75% per gli edifici condominiali) se, dalla realizzazione degli interventi concernenti l’adozione di misure antisismiche, deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe di rischio inferiore e aumenta all’80% (85% per gli edifici condominiali) se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori. Tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi antisismici rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

clicca qui per scaricare la guida dell’Agenzia delle Entrate

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